Trouver son local

Après avoir choisi la forme juridique de votre entreprise, il est temps de vous interroger sur sa localisation : stratégie d’implémentation, premières démarches, respect des plans d’affectation du sol… Vous trouverez des informations clés pour choisir votre lieu d’activité.

Définir sa stratégie d’implémentation

Bien connaître vos concurrents est un élément essentiel lors de votre étude de marché, en vue notamment de bien fixer vos prix, de positionner votre marque pour ensuite bien communiquer et finalement bien vendre. Vous vous rendrez rapidement compte que plus la concurrence est rude, plus elle vous poussera à vous réinventer. Il est donc important d’analyser le profil de vos concurrents et leurs armes secrètes ? Cela commence d’abord par l’étude de la localisation des points des vente “chocolat”.

Vous trouverez ci-dessous une analyse de l’évolution des points de vente au cours des 50 dernières années ainsi que leur localisation en Région de Bruxelles-Capitale. 

Évolution et localisation des points de vente

Le secteur a connu une diminution constante des points de vente entre 1950 et 1997. En effet, ils étaient 572 sur tout le territoire en 1950 alors qu’ils n’étaient plus que 117 en 1997¹. Durant la même période, les commerces d’alimentation spécialisée (boucherie, fromagerie, boulangerie, etc.) ont eu tendance à disparaître. Cela s’explique par l’évolution des modes de consommation : les clients veulent minimiser leur temps d’achat et se rendent désormais dans des grandes surfaces.

Dès 1997, le secteur du chocolat connaît une nette augmentation. Le nombre de commerces de “Chocolatier – Confiserie” a en effet augmenté de 66,6% entre 1997 et 2017 (soit l’ouverture de 78 commerces). Cette croissance s’explique à la fois par leur caractère de plus en plus touristique ainsi que par un regain de popularité pour les produits de bouche.

Localisation des chocolatiers 

Les commerces chocolatiers sont principalement concentrés dans le Pentagone, et plus précisément autour de la Grand-Place : 

• Rue au Beurre
• Rue de la Colline
• Galeries royales Saint-hubert
• Abords du Manneken Pis
• Quartier du Sablon

Ce dernier – le Sablon – est d’ailleurs devenu un haut lieu du chocolat à Bruxelles. De nombreux chocolatiers ont investi la place du Grand Sablon, cohabitant avec les antiquaires et contribuant au nouveau surnom du quartier : la place Vendôme du chocolat.    

Au-delà du Pentagone, les commerçants chocolatiers sont aussi présents dans le centre de certaines communes périphériques de la Région de Bruxelles-Capitale (Xavier de Bue ou Fort Jaco à Uccle, Place du Miroir à Jette, etc.) ainsi qu’à l’intérieur de centres commerciaux périurbains (Docks Bruxsel et Woluwe Shopping Center). 

Cette tendance à s’implanter hors des centres-villes s’explique notamment par la perte d’attractivité de ces derniers due ²:

• Au sentiment d’insécurité plus important en centre-ville.
• Au manque de places de stationnement .
• À l’accessibilité difficile (Faible accessibilité aux PMR, travaux publics trop fréquents ou trop longs, etc.).

Flux piétons à Bruxelles

Qui dit rue, artère ou quartier commerçant, dit chaland qui s’y promène. Pour vous aider à trouver la meilleure implantation pour votre future chocolaterie, nous vous proposons ci-dessous une carte reprenant les rues commerçantes accueillant le plus de piétons par jour.

Des choix d’implantation pas toujours évidents 

Malgré toutes ces aides et conseils, le choix et le processus d’implantation n’est pas toujours évident. Parmi les chocolatiers rencontrés, les expériences vécues sont assez diverses.

Pour tous, le lieu d’implantation reste quelque chose de primordial à ne surtout pas négliger. D’aucuns insistent sur le fait de passer par des agents immobiliers qui informent sur l’évolution des rues, tandis que pour d’autres, il faut surtout réaliser une bonne étude de marché en amont tout en s’entourant de personnes qui connaissent bien le quartier.

Ne pas hésiter à s'excentrer  

Si le Sablon (et le centre de Bruxelles de manière générale) s’avère très attractif pour un futur chocolatier, il ne faut pas négliger les prix très élevés dans cette partie de la ville. N’hésitez pas alors à vous tourner vers des quartiers dynamiques, mais plus périphériques. Ainsi, Vanessa Renard a fait le choix du quartier de la Chasse à Etterbeek tandis que Corné Dynastie a opté pour le Shopping de Woluwe-Saint-Lambert en raison de son “gros potentiel d’achat”. 

De plus en plus de chocolatiers optent pour un lieu de vente disposant d’un atelier ouvert (ou du moins visible) afin de faire connaître leur métier au consommateur et de pouvoir facilement proposer des à-côtés (dégustation, ateliers en groupe,…). 

Néanmoins, si vous souhaitez avoir un atelier sur place, il faudra sûrement faire une croix sur la Ville de Bruxelles, car les ateliers de plus de 250m2 ne sont pas autorisés par le Plan d’affectation du sol. Ce fut par exemple le cas de Frédéric Blondeel, qui a finalement décidé de déménager à Koekelberg pour trouver un établissement qui lui convenait.

⁽¹⁾ L’évolution des points de vente de chocolateries et confiseries depuis 1950 a pu être établie grâce aux relevés de terrains effectués par nos agents de terrain ainsi qu’aux données de l’Annuaire de commerce et de l’industrie de Belgique Mertens & Rosez.

⁽²⁾ Dagnies, J., & Goelff, M. (2016). Quel avenir pour le commerce en centre-ville ?, [en ligne]. Cepess – Centre d’étude du cdH, Bruxelles. Disponible à l’adresse : http://www.cepess.be/wp-content/uploads/2016/05/CEPESS-etude-commerce-centre-ville-29042016-CLEAN.pdf

Entreprendre les premières démarches 

Pour commencer, n’hésitez pas à vous adresser au 1819 – via leur service téléphonique ou leur site internet – qui vous orientera sur les premières démarches à suivre dans la recherche de votre local. Un conseiller vous renseignera sur les bases de données disponibles et sur les éventuels services à consulter, notamment au sein de hub.brussels.

Par la suite, il sera utile de prendre contact avec les services suivants :

• Inventimmo : cette base de données permet d’effectuer une recherche des locaux professionnels disponibles.
• La cellule retail de hub.brussels : cette cellule aide également les indépendants à identifier un quartier d’implantation à l’aide de nombreux indicateurs géomarketing. Les conseillers connaissent très bien le marché, les fréquentations des rues et quartiers ainsi que les attentes et besoins des chalands. Contact : retail@hub.brussels
• Les régies foncières communales : il existe sept régies foncières ordinaires et quatre régies autonomes en région de Bruxelles-Capitale. Celles-ci sont décrites sur la page des régies communales de local.brussels.
• Les agents immobiliers : l’institut professionnel des agents immobiliers (IPI) fournit la liste des agents immobiliers agréés et privés qui peuvent, dans chaque région, assister dans la recherche de l’implantation idéale.

Prendre en compte les plans d’affectation du sol

Lorsque vous souhaitez vous installer ou étendre vos activités en Région bruxelloise, vous devez vérifier dans quelles zones vous pouvez implanter votre activité. Pour cela, il est indispensable que vous preniez en compte le plan d’affectation du sol (qu’il soit régional – PRAS – ou communal – PPAS).

Comment faire pour déterminer la zone du PRAS dans laquelle est située une adresse donnée? En faisant une recherche sur la carte du site BruGIS. Pour connaître les prescriptions actuelles du PRAS, vous devez par ailleurs consulter le site de l’urbanisme de la Région.  

Bon à savoir : Il faut très souvent disposer d’un permis d’urbanisme avant de pouvoir implanter vos activités à une adresse donnée.

• Plan régional d’affectation du sol (PRAS) : ce plan découpe le territoire de la Région bruxelloise en différentes zones (zone mixte, zone d'habitation, zone d'industrie urbaine, etc.). Il définit, par type de zone, le nombre de m² autorisables par affectation (logement, commerce, bureau, etc.). Un commerce peut, par exemple, en zone mixte et en dehors d’un liseré de noyau commercial, avoir une superficie maximale de 200 m² et, sous certaines conditions, de 1000 m².
• Plans particuliers d’affectation du sol (PPAS) :  À l’échelle de certains quartiers, les communes ont parfois adopté des plans particuliers d’affectation du sol (PPAS). Ces plans contiennent également des prescriptions relatives aux différentes activités autorisables ou au contraire mal venues. Le site de Brugis permet de voir quelle activité est concernée. Pour obtenir des informations sur le contenu d’un PPAS, il est utile de consulter le site de la commune ou de s’adresser au guichet de l’urbanisme de la commune concernée.

Bon à savoir : Il n’est pas possible de déroger au PRAS.