Een handelspand vinden

Zodra u de rechtsvorm van uw bedrijf hebt gekozen, moet u gaan nadenken over de locatie: implementatiestrategie, eerste formaliteiten, naleving van de bestemmingsplannen, enz. U vindt er belangrijke informatie om u te helpen bij de keuze van uw handelslocatie.

Uw implementatiestrategie bepalen

Een goede kennis van de concurrentie is een essentieel element van uw marktonderzoek, onder meer om de juiste prijs te bepalen, uw merk te positioneren om goed te communiceren en uiteindelijk goed te verkopen. U zult al snel vaststellen dat hoe geduchter de concurrentie hoe meer u zich verplicht zult zien om uzelf heruit te vinden. Het is dus belangrijk dat u het profiel van uw concurrenten en hun geheime wapens analyseert. Dat begint bij de studie van de locatie van de chocoladeverkooppunten.

Hierna vindt u een analyse van de evolutie van de verkooppunten in de afgelopen 50 jaar, alsook hun locatie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Evolutie en locatie van de verkooppunten

Tussen 1950 en 1997 tekende de sector een gestage daling op van het aantal verkooppunten. In 1950 telde het gehele grondgebied 572 verkooppunten, ten opzichte van nog maar 117 in 1997¹. In dezelfde periode sloten ook andere speciaalzaken hun deuren (slagers, kaaswinkels, bakkers, enz.). Dat vindt zijn verklaring in de evolutie van de consumptiepatronen: de klanten willen hun winkeltijd inkorten en trekken voortaan naar de supermarkten.

Vanaf 1997 tekende de chocoladesector een opmerkelijke stijging op: Tussen 1997 en 2017 steeg het aantal winkels van chocolade- en suikerwaren namelijk met 66,6% (opening van 78 winkels). Deze groei verklaart zich enerzijds door het toeristisch karakter van chocolade en een hernieuwde populariteit van lekkernijen.

Locatie van de chocolatiers

De chocolatiers zijn vooral geconcentreerd in de Vijfhoek en meer bepaald rond de Grote Markt:

• Boterstraat
• Heuvelstraat
• Koninklijke Sint-Hubertusgalerijen
• In de directe omgeving van Manneken Pis
• Zavelwijk

De Zavel ontpopte zich trouwens als een belangrijk chocoladecentrum. Veel chocolatiers hebben zich namelijk op de Grote Zavel gevestigd, naast de antiekhandelaars, waardoor de wijk een nieuwe bijnaam kreeg: de Place Vendôme van de chocolade. 

Behalve de Vijfhoek zijn de chocolatiers eveneens aanwezig in het centrum van sommige randgemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Xavier de Buestraat of Fort Jaco in Ukkel, het Spiegelplein in Jette, enz.) of in winkelcentra aan de rand van het stad (Docks Bruxsel of Woluwe Shopping Center).

Deze trend om zich buiten de stadscentra te vestigen laat zich onder meer verklaren door een verlies aan aantrekkelijkheid² van de stadscentra te wijten aan:

• Een groter gevoel van onveiligheid.
• Een gebrek aan parkeerplaatsen.
• Een moeilijke bereikbaarheid (geringe toegankelijkheid voor PBM’s, te veel openbare werken of openbare werken die te lang duren, enz.).

Voetgangersstromen in Brussel

Wie straat, ader of winkelwijk zegt, zegt klant die er wandelt. Om u te helpen de beste locatie te vinden voor uw toekomstige chocolaterie, stellen we u hierna een kaart voor met de winkelstraten die per dag het grootste aantal voetgangers tellen.

Vestigingskeuzen die niet altijd vanzelfsprekend zijn

Ondanks alle hulp en advies zijn de keuze en het vestigingsproces niet altijd even gemakkelijk. De ervaringen van de chocolatiers die we ontmoetten waren vrij gemengd.

Ze zijn het er allemaal over eens dat de plaats van vestiging van het grootste belang is en vooral niet over het hoofd mag worden gezien. Sommigen dringen erop aan een beroep te doen op vastgoedmakelaars die informatie geven over de evolutie van de straten, terwijl het voor anderen nodig is om van tevoren een goede marktstudie uit te voeren en zich te omringen met personen die de wijk goed kennen.

Niet aarzelen een excentrische ligging te kiezen  

Ook al is de Zavel (en het centrum van Brussel in het algemeen) zeer aantrekkelijk voor een toekomstige chocolatier, moeten ook de zeer hoge prijzen in dit deel van de stad in aanmerking worden genomen. Ga dan ook eens kijken in de dynamische en maar meer excentrisch gelegen wijken. Zo koos Vanessa Renard voor de wijk de Jacht in Etterbeek, terwijl Corné Dynastie koos voor het shopping center van Sint-Lambrechts-Woluwe omwille van het 'groot aankooppotentieel'.

Steeds meer chocolatiers kiezen voor een verkooppunt met een open (of op zijn minst zichtbaar) atelier om de consument kennis te laten maken met hun vak en gemakkelijk nevenactiviteiten te kunnen aanbieden (proeverij, groepsworkshops, enz.).

Niettemin, als u ter plaatse een atelier wilt, zult u waarschijnlijk een kruis moeten maken over de Stad Brussel, want het bestemmingsplan laat geen ateliers toe groter dan 250 m². Dit was bijvoorbeeld het geval voor Frédéric Blondeel die uiteindelijk besloot naar Koekelberg te verhuizen om een geschikte vestiging te vinden.

⁽¹⁾ De evolutie sinds 1950 van de verkooppunten chocolade en suikerwaren, kon worden opgemaakt dankzij de veldopnemingen uitgevoerd door onze veldwerkers, alsook de gegevens getrokken uit de Annuaire de commerce et de l’industrie de Belgique Mertens & Rosez.

⁽²⁾ Dagnies, J., & Goelff, M. (2016). Quel avenir pour le commerce en centre-ville ?, [online]. Cepess – Centre d’étude du cdH, Bruxelles. Beschikbaar voor download op: http://www.cepess.be/wp-content/uploads/2016/05/CEPESS-etude-commerce-centre-ville-29042016-CLEAN.pdf

Ondernemen, de eerste formaliteiten

Om te beginnen, kunt u een beroep doen op de dienst 1819 – telefonisch of via hun website – die u zal informeren over de te vervullen eerste formaliteiten bij het zoeken naar een handelshandelspand. Een adviseur verstrekt informatie over de beschikbare databases en over de eventueel te raadplegen diensten, onder meer bij hub.brussels.

Vervolgens kan het nuttig zijn om contact op te nemen met de volgende diensten:

• Inventimmo: via deze database kunt u zoeken naar beschikbare handelspanden.
• De cel retail van hub.brussels: met behulp van diverse geomarketingindicatoren helpt deze cel ook de zelfstandigen bij het zoeken naar een geschikte wijk om zich te vestigen. De adviseurs hebben een grondige kennis van de markt, van de bezoekfrequentie van de straten en de wijken, alsook van de verwachtingen en behoeften van de klanten. Contact: retail@hub.brussels 
• De gemeentelijke grondregieën: Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telt zeven gewone gemeentelijke grondregieën en vier autonome gemeentebedrijven. Zij zijn beschreven op de pagina van de gemeentebedrijven van local.brussels.
• Vastgoedmakelaars: het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) verstrekt een lijst van particuliere erkende vastgoedmakelaars die, in elk gewest, kunnen helpen bij het zoeken naar een ideale vestiging.

Rekening houden met de bestemmingsplannen

Wanneer u uw activiteiten in het Brussels Gewest wilt vestigen of uitbreiden, moet u controleren in welke zones u uw activiteit kunt vestigen. Daarom is het essentieel dat u rekening houdt met het bestemmingsplan (zowel gewestelijk – GBP – als gemeentelijk – BBP –).

Hoe kunt u weten in welk gebied van het GBP een bepaald adres gelegen is? Door een zoekopdracht te doen op de kaart van de website BruGIS. Om de geldende voorschriften te kennen van het GBP kunt u terecht op de stedenbouwkundige website van het Gewest.

Goed om te weten: Alvorens uw activiteiten op een bepaald adres te kunnen vestigen, is vaak een stedenbouwkundige vergunning vereist.

• Gewestelijk bestemmingsplan (GBP): dit plan deelt het grondgebied van het Brusselse Gewest op in verschillende gebieden (gemengd gebied, woongebied, gebied voor stedelijke industrie, enz.). Het bepaalt per gebiedstype het toegestane aantal m² per bestemming (woning, handelszaak, kantoor, enz.). In gemengd gebied en buiten een lint voor handelskernen mag een handelszaak bijvoorbeeld een maximale oppervlakte hebben van 200 m² en, onder bepaalde voorwaarden, van 1000 m².
• Bijzondere bestemmingsplannen (BBP:) Op het niveau van bepaalde wijken hebben de gemeenten soms bijzondere bestemmingsplannen (BBP) aangenomen. Deze plannen bevatten ook voorschriften over de verschillende activiteiten die toegestaan zijn of die, in tegendeel, niet welkom zijn. Op de website van BruGIS kunt u de betrokken activiteit zien. Voor informatie over de inhoud van een BBP kunt u de website van de gemeente raadplegen of zich wenden tot het stedenbouwkundig loket van de betreffende gemeente.

Goed om te weten: Er kan niet van het GBP worden afgeweken.